[김작가 TV] 상상못할 전세 지옥 펼쳐진다, 다들 빚 못 갚아서 난리입니다 (이광수 대표 풀버전)

김작가 TV는 빼놓지 않고 보고 있고...

그리고 광수네복덕방의 이광수 대표님도 좋아하는 편이라...

해당 동영상을 보고서 요약본을 재구성하여 올려봅니다.

동영상 못 보신 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

이광수 대표는 현재 전월세 시장이 역사상 최악의 부동산 하락 신호를 보이고 있다고 경고합니다.

그는 정책 효과가 거의 끝나가며, 서울과 수도권 부동산 시장이 매우 위험한 상황이라고 진단합니다.

특히, 강남 아파트시장의 투자 비중이 높아 변동성이 커지고 있으며, 이는 가격 하락으로 이어질 수 있다고 분석합니다.

정부의 정책 자금과 재건축 규제 완화로 인위적으로 만들어진 시장 상황이 과잉을 초래할 수 있다는 점을 지적하며, 매물 증가와 수요 감소가 맞물려 하반기 집값 하락이 본격화될 것으로 전망합니다.

부동산 시장의 사이클을 이해하고, 섣부른 내 집 마련보다는 신중한 접근이 필요함을 강조합니다.

서울과 수도권 부동산의 유동성은 감소하고 있으며, 정책 효과로 인한 집값 상승 효과는 종료 단계에 접어들고 있다.
경제가 나빠져도 한순간에 변하지 않으며, 부동산 시장은 서서히 나쁜 영향을 받을 가능성이 있다.
매도 물량 증가로 인해 집값 하락폭이 커질 가능성이 있다고 전망한다.
서울 아파트 거래량은 2023년 1월에는 3,000건 정도였으나, 토지 거래 허가 해제 이후 6,000건으로 급증했다가 4월에는 2,000건 이하로 감소할 것으로 예측된다.
송파구의 토지 거래 규제 해제 이후 매물의 증가가 나타났으며, 이는 매물의 시장 판단에 영향을 미칠 수 있다.

현재의 부동산 시장에서 단기 변동성이 커지고 있으며, 특히 주택 담보 대출의 급증과 관련이 깊다.
서울 아파트 거래량이 증가하면서 집값이 오르는 현상은 수요가 많다는 것을 나타내지만, 2021년 이후 집값 상승 후 극심한 수요 감소가 발생하여 집값 하락으로 이어졌다.
2022년 주택 담보 대출이 감소했던 반면, 2024년에는 정책 대출이 급증하면서 시장에 유동성을 공급하고 집값을 지탱하는 경향을 보인다.
재건축 규제 완화로 인해 많은 재건축 대상 아파트의 매물이 줄어들고, 그 결과 강남과 같은 지역의 가격은 상승하지만 노원구와 같은 특정 지역은 지속적인 하락세를 보이고 있다.
이러한 양극화현상은 정부의 정책 효과때문이며, 정책 변화에 따라 시장이 빠르게 변동할 가능성이 존재한다.

서울의 주택구입 물량 지수는 중간 소득 가구가 대출로 구매할 수 있는 아파트의 수를 나타내며, 현재 수치는 과거 10년 전의 절반에도 미치지 않는다.
시장이 인계점에 접어들었으며, 대출 규제 완화에도 불구하고 더 이상의 수요 증가는 불가능할 것으로 보인다.
아파트 가격은 수요 증가로 시작해 상승 후 하락하는 사이클을 반복하며, 현재 서울 아파트 시장은 이 사이클의 중요한 변곡점에 있는 것으로 판단된다.
시중 대출 금리 인하가 주택 수요에 미치는 영향은 제한적이며, 현재 많은 가구가 대출을 통해 집을 구매하기 어려운 상황이다.
지속적으로 변하는 시장의 위험성과 변동성 때문에, 구매 결정을 내릴 때 신중해야 하며, 이러한 시장 상황에서 공급 부족을 단정짓는 것은 잘못된 해석이라고 강조된다.

현재 강남의 투자 비용은 45%를 넘어, 과거 투자 비중인 10~20%와 큰 차이를 보인다.
지방 부동산 시장은 수요 감소와 공급 증가로 인해 가격 하락이 이어지고 있으며, 이 시기에 따른 매물의 변화가 중요하다 514.
세종시의 아파트 가격은 단기적으로 하락했지만, 거래량이 증가하고 있어 향후 변화가 예상된다.
서울의 경우, 가격 상승 후에는 공급 증가 단계가 올 것으로 추정되며, 이는 다른 지방 시장과의 차이를 드러낸다.
현재 많은 사람들은 아파트 구매 때문에 부채 비율이 증가하여 경제적인 어려움이 커지고 있으며, 이는 대차대조표 불황으로 이어질 위험이 있다.

집을 사기에 적합한 시기는 집값이 떨어질 때라는 주장이다. 오히려 거래량이 줄어드는 시기에 효과적으로 구매해야 한다는 것이다.
신축 아파트에 대한 기대감이 높지만, 현재 가치만을 반영할 뿐 미래에 오를 것이라는 보장이 없다고 언급된다. 오히려 노후 아파트가 더 높은 미래 가치를 지닐 수 있다.
정부의 공급 정책과 분양가 상한제폐지로 인해 청약의 매리트가 감소하고, 건설사가 공사비를 높여 분양가를 올리고 있다는 점이 우려된다.
상업용 부동산 시장은 높은 임대료와 줄어드는 수요로 인해 어려운 상황에 처해 있으며, 이러한 요인은 주거용 부동산에도 영향을 미칠 가능성이 있다.
시장의 변화에 따라 매도 물량의 증가는 집값 하락폭을 키울 수 있으므로, 이를 주의 깊게 살펴보아야 한다고 강조된다.