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부동산 투자 입문 가이드 ③ 전셋집 구하기

확정일자 도장 받을 때 동·호수는 반드시 등기부등본 그대로 적어야

서울 지역 아파트 전세금이 하루가 다르게 치솟고 있다. 일부 세입자는 가파르게 오른 전세금 부담에 주택 크기를 줄여 이사를 가기도 한다. 더욱이 최근 전세금 급등이 서울 지역의 신규 주택 공급 부족, 저금리 등에 따른 것인 만큼 정부의 서민 전세금 대출 지원 확대만으로는 이런 현상이 당분간 지속될 가능성이 높아 보인다. 그런 만큼 올가을에 계약 만기가 다가오는 세입자들은 각자의 조건에 맞는 전셋집을 서둘러 찾아보는 지혜가 필요하다고 전문가들은 말한다. 아울러 전셋집 마련 과정에서 자칫 전세 보증금을 잃거나 전세 기간 내내 불리한 조건에서 생활하지 않도록 기본적인 점검 사항은 꼼꼼히 따져야 한다. 전셋집 마련의 ‘ABC’를 점검해 본다.

◆현장·등기부등본 확인은 기본

입지 여건이나 전세금 등 자신이 원하는 조건에 맞는 주택을 고른 뒤 직접 방문하는 것이 전셋집 구하기의 첫걸음이다. 집의 구조·방향·층·전망 등을 확인하는 것은 물론 집에 하자가 있는지를 파악해야 한다. 우선 화장실과 싱크대 수도꼭지를 틀어 냉·온수가 잘 나오는지 확인하고 화장실 바닥에 물을 부어 배수 상태를 점검한다. 또 창틀에서 바람이 새는지, 전기 스위치가 제대로 작동하는지도 점검 대상이다. 한국공인중개사협회 양소순 실장은 “문제가 있는 부분은 계약 시 집주인에게 수리를 요구할 수 있다”고 말했다.

전셋집을 둘러본 뒤에는 대법원 인터넷 등기소(http://iros.go.kr)에 접속, 등기부등본을 출력한다. 등기부등본을 보면 해당 물건의 주소와 면적, 소유권, 각종 권리 현황 등을 확인할 수 있다. 등기부등본은 인터넷을 이용해 발급받을 수 있다. 등기부등본에서 가장 주의 깊게 봐야 할 부분은 소유권 이외의 권리에 관한 사항. 여기서 물건의 저당권과 근저당권, 압류 및 가압류, 가등기 등 권리관계와 금액을 확인할 수 있다. 양 실장은 “보통 저당권, 근저당권 등이 설정된 금액과 세입자의 전세금을 합친 금액이 현재 집값의 70%가 넘으면 위험하다”며 “특히 가등기나 가처분이 설정돼 있는 경우에는 전입신고와 확정일자를 받아도 전세금을 돌려받지 못할 수 있다”고 말했다.

◆계약서·공제증서 반드시 챙겨야

전세 계약을 안전하고 확실히 맺기 위해선 부동산임대차계약서, 중개대상물 확인서, 공제증서 사본이 필요하다.

계약서 작성은 어렵지 않다. 보통 공인중개사가 임대인·임차인이 함께 있는 자리에서 계약서를 직접 작성해 주기 때문이다. 계약서 중 특약사항란에는 ‘본 계약은 현 시설상태의 임대차 계약이며 입주 후 시설 훼손 시 임차인이 책임지기로 한다. 근저당권 ○○○만원이 설정된 상태임. 기타 사항은 민법 및 임대차 관례에 따른다’고 적는다.

다음으로 토지와 건축물에 대한 주소와 면적, 권리관계, 수도·전기·가스 등 시설물의 상태 등이 적힌 중개대상물 확인설명서를 받는다. 이어 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때 손해배상을 받을 수 있는 공제증서 사본을 받는다. 양 실장은 “계약을 체결할 때에는 실제 소유자와 등기부등본상 소유자가 일치해야 한다”면서 “대리인이 나올 경우엔 소유자의 위임장, 인감증명서, 그리고 대리인 신분증 등을 확인하라”고 말했다.

◆확정일자 있어야 임차권리 보장

계약을 마쳤다고 전셋집 구하기가 마무리된 것은 아니다. 전세금의 잔금을 지급하기 전에 잊지 말아야 할 두 가지 일이 남아 있어서다. 먼저 등기부등본 재확인이다. 계약 체결 이후 해당 물건에 저당 권리관계가 달라졌을지도 모르기 때문. 집도 다시 둘러봐야 한다. 양 실장은 “주택에 하자가 있을 땐 잔금 지급을 거절할 정도로 신중해야 한다”며 “전 세입자가 관리비, 전기료, 상·하수도비 등을 모두 정산했는지 확인하고 영수증을 받아 두는 것도 잊지 말아야 한다”고 말했다.

전셋집에 입주할 때는 동주민센터에 전입을 신고하고 부동산임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 한다. 여기서 주의할 점은 전입신고는 입주와 동시에 하는 것이 안전하고 전셋집 동·호수는 등기부등본에 나와 있는 대로 적어야 한다. 예를 들어 다가구 주택 반지하층의 경우 실제 호수는 101호인데 등기부등본상에는 B01호로 된 경우가 있다. 이때 101호로 전세 계약을 체결하고 확정일자를 받으면 법적인 보호를 받지 못한다.

◆대단지·역세권 전셋집 관심 가져야

요즘의 꺾일 줄 모르는 전세금 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높다는 게 전문가들의 대체적인 관측이다. 그런 만큼 올가을 전셋집 계약이 만료되는 세입자라면 지금부터라도 미리 조건에 맞는 전셋집을 찾아보는 것이 좋다.

우선 대단지 입주가 시작되는 지역이 물량이 풍부하고 시세도 상대적으로 약세를 보인다. 투자 목적으로 아파트를 구입한 사람들이 잔금 조달을 위해 전세 매물을 일시에 내놓으면서 시세가 조금은 떨어질 수 있기 때문이다. 또 대단지의 경우 교통·편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있고 향후 계약이 만료된 뒤에도 다른 전셋집을 찾기도 수월하다.

갓 결혼한 신혼부부들의 경우 출퇴근이 쉬운 역세권 주변을 노려보길 권한다. 역세권 아파트는 수요가 풍부해 2년 후 전셋집 빼기가 쉬운 것도 장점이다. 여의도 출퇴근이 가능한 지역으로 꼽을 수 있는 곳은 강서·영등포·동작구 등 지하철 5·9호선 라인을 꼽을 수 있고 종로·중구 등 서울 도심으로 출퇴근이 가능한 지역으로는 지하철 1·4호선이 지나는 중랑·노원구 등을 고려해볼 만하다.

이보다 좀 더 싼 전셋집을 구하려면 서울 밖으로 눈을 돌려야 할 것 같다. 경기도에서 서울로 접근성이 좋은 곳으로는 광명·의정부·구리 등을 꼽을 수 있다. 광명시는 지하철 7호선을 이용해 강남으로 출퇴근이 용이하고 의정부시는 지하철 1·7호선으로 서울 도심이나 강남권 이동이 수월한 편이다.

[홍원상 기자 wshong@chosun.com]

[출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2009/03/29/2009032900799.html]

[일자리가 뜬다] “나만 좋아하는 상품은 안돼… 광고는 안 해도, 너무 해도 문제”
온라인 쇼핑몰 이렇게 하면 망한다… 13번 실패한 김태호씨의 조언
다른 몰과 차별화가 핵심
과장 사진은 신뢰잃는 길 꼼꼼한 고객관리 지켜야

김성모 기자 sungmo@chosun.com

온라인 쇼핑몰은 창업 희망자들에게 1순위 아이템이다. 500만원 미만의 창업 비용으로 집에서 컴퓨터 한 대로도 시작할 수 있기 때문이다. 하지만 성공률은 그리 높지 않다. 업계 추산으로는 해마다 2만여개의 온라인 쇼핑몰이 생겨 그중 10%만 살아남는다고 한다.

실패를 피하려면 실패를 연구해야 한다. 무려 13번이나 온라인 쇼핑몰을 창업했다가 번번이 망한 김태호(33) 메이크샵 기획2팀장의 실패 스토리를 분석했다. 그는 지금 온라인 쇼핑몰 제작 대행·컨설팅 업체에서 자신의 실패 경험을 자산 삼아 기획 업무를 담당하고 있다.

▲ 김태호씨가 손에 든‘브라이스’인형은 김씨의 첫 창업 성공을 만들었지만 13번 폐업의 출발점도 됐다. 하지만 그 덕에 김씨는 창업 컨설턴트가 될 수 있었으니 헛장사한 것만은 아닌 셈이다. 26일 서울 금천구 회사 사무실에서./채승우 기자 rainman@chosun.com

실패교훈 1: 마구 판 벌이지 마라

2000년 2월 대학생이던 김씨는 첫 번째 온라인 쇼핑몰 ‘돌스클럽’을 열었다. 판매 아이템은 일본에서 막 인기를 얻던 ‘브라이스(Blythe)’ 인형. 정보는 창업동아리 활동에서 얻었다. 온라인 쇼핑몰 사용료 5만원 등 창업 비용은 10만원 안팎. 직원은 혼자였고, 물품은 일본의 브라이스 인형 대형 매장에서 온라인 주문으로 받았다.

하나에 10만원이 넘는 고가(高價) 상품으로 구매자가 온라인 주문을 하면 입금을 확인한 뒤 물건을 보냈다. 인터넷 카페나 블로그를 통해 인형 마니아층부터 공략했다. ‘대박’이었다. 1년 만에 매출이 2억원에 이르렀다. 이윤은 30% 정도 남아 1년 만에 6000만원을 만질 수 있었다.

하지만 잘 된다는 소문에 경쟁자가 넘치면서 위기를 맞았다. 수입가격 아래로 내다 파는 경쟁 쇼핑몰 수십 개가 생겼다. 2001년 8월쯤 매출과 수입은 잘 나갈 때의 10분의 1로 줄었다.

돌스클럽이 위기를 겪자, 김씨가 선택한 돌파구는 다른 쇼핑몰 문을 또 여는 것이었다. 창업 비용이 얼마 안 드니 골치 아프게 문제점을 파악하느니 새로 창업해 대박을 꿈꾼 것이다. 중저가 가방을 파는 ‘레스포삭’과 ‘롱샴’ 등…. 이런 식으로 한때 8개의 쇼핑몰을 동시 운영했다. 김씨는 “이것저것 판만 벌이니 모두 엉망이 된 것”이라고 말했다.

실패교훈 2: 내가 좋아하는 상품 팔지 마라

김씨는 하루에 커피를 7잔씩 마시는 커피 마니아. 그의 네 번째 쇼핑몰은 그래서 탄생했다.

2001년 12월 일본 여행을 하다가 맛본 커피 맛에 매료돼 일본의 커피 브랜드인 ‘하라커피’ 쇼핑몰을 만들었다. 김씨는 “내가 맛본 최고의 커피였다”고 말했다. 일본 업체를 직접 찾아가 설득해 커피 공급을 받게 된 김씨는 쇼핑몰에 ‘세계 최고의 향’이라고 홍보했다.

그런데 아무리 ‘최고’라고 광고를 해도 소비자 반응은 냉담했다. ‘기존 커피와 뭐가 다른지 모르겠다’는 반응이었다. 한 달 매출은 고작 60만~70만원. 김씨는 “소비자 분석을 철저히 해 내가 아닌 ‘고객’이 좋아하는 상품을 찾아야 했다”고 말했다.

실패교훈 3: 광고는 안 해도, 너무 해도 망한다

2002년 5월, 두 달 사이 수입 스포츠 시계 온라인 쇼핑몰 3개를 한꺼번에 열었다. 쇼핑몰마다 다른 시계를 판 게 아니라 같은 물건을 3곳에서 동시에 팔았다. 지점이 많으면 매출이 오르듯 같은 원리가 작동할 줄 알았다. 하지만 시장이 전국구(全國區)인 온라인에서는 오히려 쇼핑몰마다 특색 없는 점포가 돼 버렸다.

원인은 이런데도 처방은 광고에서 찾았다. 세 곳을 합쳐 수익은 한 달에 60만원이 안 되었지만 한 달에 150만원 드는 검색 사이트 광고에 나섰다. 검색 광고를 한 쇼핑몰은 매출이 200만원을 넘어섰다. 하지만 수익률은 20%가 채 안 됐고 광고비로 150만원이 들어가니, 수익은 오히려 월 100만원 이상 적자였다. 광고 사업자만 배 불린 셈이었다.

그래서 다시 광고를 접자 이번엔 매출이 100만원 아래로 뚝 떨어졌다. 결국 또 폐업 상태 쇼핑몰만 추가됐다. 김 팀장은 “고객들이 어떤 검색어로 쇼핑몰을 찾았는지 분석하고, 세부 키워드 광고 등을 통해 싼 가격에 효율적으로 광고를 해야 했었다”고 말했다.

실패교훈 4: 똑같으면 망한다

온라인 쇼핑몰 중 가장 흔한 게 바로 여성의류. 이익률이 높아 많은 사람이 뛰어든다.

김씨는 기존 쇼핑몰들이 적자인 상황에서 이번엔 여성의류 쇼핑몰 ‘쏘리맘’을 누나와 함께 시작했다(2004년 7월). 초기 투자 비용만 600만원. 지금까지 창업 중 가장 돈이 많이 들어갔다. 경쟁자가 워낙 많은 분야라 광고 등 홍보 비용에만 200만원, 상품 사진 등록을 위해 100만원짜리 카메라 등도 구입해야 했다.

문제는 투자 비용을 많이 썼어도 기존 쇼핑몰과 차별성을 염두에 둔 투자가 아니었다는 점이었다. 남을 흉내 내는 수준이었다. 김씨는 “제품 아이템과 쇼핑몰 디자인도 계속 달리 해주고, 제품 질문에 대한 댓글 하나에도 친구나 형·동생이 말하는 것처럼 전략을 세워 관리를 해야 했었다”고 말했다.

실패교훈 5: 과장하면 망한다

점점 사업이 어려워지자 그나마 한때 성공했던 첫 번째 쇼핑몰 성공 방식이 자꾸 머리에 맴돌았다. 2005년 2월 미국에서 인기를 끌던 액세서리 ‘JLO 주얼리’를 선택했다. 일본 인형 판매처럼 재고를 확보하지 않은 채 인터넷을 통해 주문을 받은 뒤 국내 지사에서 물건을 떼다가 팔았다.

판매를 시작했는데, 문제는 엉뚱한 데서 튀어나왔다. 매출은 그럭저럭 되는데 10개 팔면 5개가 반품으로 돌아왔다. 운송료만 해도 엄청난 적자였다. 액세서리를 돋보이게 하려 화려한 조명으로 과장되게 사진을 찍은 것이 화근이었다. 게다가 은 도금 제품이란 점을 제대로 부각하지 않아 고객들이 구입한 뒤 “은 제품인 줄 알았는데 속았다”는 반응이 이어졌다.

배송과정에서 파손되는 일도 많았다. 한 번 신뢰가 깨지자 쇼핑몰 회원 탈퇴가 줄을 이었다. ‘다른 곳에서 절대 못 구하는 제품’이란 광고 문구 때문에 거짓말쟁이란 얘기도 들어야 했다. 월 매출 70여만원을 올리던 이 쇼핑몰은 결국 1년 반 만에 폐업했다.

결혼 후 언제부터인지 재테크라는 말이 귀에 익숙해져버렸고…
재테크라는 것은 과연 무엇이며, 또 부자가 되려면 어떻게 해야하는가에 대한 의문이 생기면서
이런저런 글들을 찾게 되었다.

그러다 눈에 띈 것이 바로 세이노라는 분의 글이였다.

2000년부터 2001년까지 동아일보에서 연재한 그 분의 글을
뒤늦게나마 보면서 참 많은 것을 느낄 수 있었다.
그러다보니 저절로 동아일보 연재글 외에 더 없을까라는 생각이 들었고
찾다보니 다음카페에 “세이노의 가르침”이라는 카페를 보게 됐고,
그곳에서 그동안 세이노님이 올리신 동아일보와 이코노미스트,
그리고 카페에 올린 글이 한꺼번에 정리되어 있는 것을 보고 냉큼 퍼왔다.

글 모음이 좀 많아 시간은 걸리겠지만,
그래도 꾸준히 보면서 나의 미래의 부자된 모습을 그리며,
내공을 쌓아봐야겠다. ^^*

@세이노_글모음(전체).txt

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전세자금대출에 관해서
프로세스를 쉽게 적어놓은 글이 있어서 이렇게 스크랩하게 되었네요. ^^*
아웅~ 그나저나…
우리집도 년말에 이사를 가야할텐데… (-.,-)
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[출처 : http://blog.daum.net/kazelnut/6051151]

이번에 전세자금 대출을 받으면서 알게된 프로세스를 몇자 적겠다.

전세자금 대출에는

1) 부부합산 소득이 2천만원 이하이고 중형차 이상을 소유하지 않은 무주택자가 신청 할 수 있는 연리 2%짜리 영세민 전세자금 대출

2) 근로소득 또는 사업소득(국세청 신고 금액)이 연 3000만원을 넘지 않는 (부부합산x) 연리 4.5%짜리 근로자.서민 전세자금 대출

3)소득이 3천만원을 초과하는 사람이 시중 은행 금리로 받을 수 있는 전세자금 대출이 있다.(금리는 대략 최저 7% ~ 10%)

1번으로 대출을 받으려면 소득증빙이 부부합산 2천만원을 넘지 않아야 하며 지자체장의 추천서를 발급 받아서 대출을 해야 하므로 사실상 정말 영세민이 아니면 받기가 어렵다. 만약 위에 해당한다면 동사무소에 가서 상담을 받으시기 바란다.

2번은 3천만원 이하의 근로자 혹은 사업자가 연리 4.5%짜리로 전세금액의 최대 70%와 소득의 최대 두배이내에서 작은 금액을 대출 받을 수 있는 대출이다. 근로소득자의 경우 상여금과 각종 수당이 제외되므로 실제 연봉이 5000만원인 경우도 실 급여는 3천만원 이내인 경우가 있으므로(웃기는 제도라고 본다) 확인하고 신청하면 된다. 조건에 해당하면 주택금융공사의 신용보증서를 발급받아서 대출을 실행하면 되는데 신용도가 높은 사람은 본인소득의 두배와 전세자금의 70%중 작은 금액까지 대출을 받을 수 있다.(최대 6천만원이 한도이며 3자녀이상의 가구는 8000만원까지 가능하다)

예전에는 보증서 발급 조건이 까다로웠으나 지금은 신불자 혹은 사금융이용자 같은 결격 사유가 없으면 대출이 가능한 것 같다.

또한 기 신용대출(현금서비스, 카드론, 기타)을 한도에서 모두 차감 하였으나 8월부터 바뀌었는지 기 대출금액의 20~30%만 차감한다.

예를들어 연봉이 3000만원이고 신용대출이 2000만원이 있고 신용도가 우량하다면 지난달 까지는 3000 * 2 – 2000 = 4000만원이 한도였으나 이달부터는 3000 * 2 – 2000 * 0.3 = 5400만원으로 기 대출의 차감이 아주 작아졌다.

만약 신용이 낮아서 주택금융공사의 보증서를 발급받기 어렵다면 임대인의 확약서나 보증인을 세우고 대출을 받을 수 있다. 이때에는 금리가 더 높아지고 한도는 더 낮아진다.

3번은 소득이 3천만원을 초과하는 임차자를 위한 전세자금 대출인데 시중 은행들에서 위 대출을 취급한다. 여러 은행을 살펴본 바에 따르면 국민은행이 가장 금리가 낮다. 이 대출 역시 주택금융공사의 보증서를 필요로 하므로 주택금융공사 보증서가 발급이 안된다면 받을 수 없다. 또한 이율이 상당히 높은편이라(7% – 10% + 0.7% 보증수수료) 차라리 그냥 월세를 사시라고 권하고 싶다.

1번은 영세민 조건에 부합하여야만 대출이 가능하고 2번은 세대주 조건에 부합하여야 가능하다. 세대주 요건은 결혼예정자 혹은 20세미만 형제자매를 부양하거나 60세이상의 직계존비속을 부양하는 경우가 이에 해당하며 단독세대주는 만 35세이상이어야 가능하다.

또한 만65세 이상의 직계존비속을 부양하면 0.5%의 금리할인이 있다.

3번은 만 20세 이상 근로소득자면 아무나 상관 없다.

대출을 받기 전에 주택금융공사 홈페이지에 (www.khfc.co.kr)회원가입을 한 후 홈페이지 상단에 주택신용보증의 e보증스테이션으로 가서 보증가능여부 조회에서 직접 임의의 주택을 넣고 본인의 원전징수서상의 소득과 부채를 정확하게 넣으면 가능 한도를 조회 할 수 있다. 소득과 부채를 정확하게 넣었다면 실제 대출받을 수 있는 금액과 동일하며 이 때의 신용조회는 본인조회이므로 기록에 남지 않는다.

만약 0원으로 나온다면 주택금융공사의 보증서를 발급받을 수 없다는 의미이다.

위의 조회에서 대출이 가능하다면 필요서류는

최근년도 원천징수영수증(3천만원을 넘는다면 급여명세서)

의료보험증

재직증명서

주민등록등본(세대원이 포함된), 초본

이사갈 집 등기부등본(은행에서도 조회가능, 부동산에서 발급해줌, 인터넷 출력가능 수수료 있으므로 부동산에서 뽑아달라고 하셈)

10%이상의 계약금이 지불된 임대차계약서(확정일자포함된)

임대인 은행계좌번호

임대인동의서(은행에서 받음, 대출금액이 2천만원 이하이면 필요없으나 그 이상이면 필요함. *아래참고)

위와같은 서류 중에서 계약서는 사실상 위험이 따르므로(만약 안되면 계약금을 날리므로) 계약서 아래 서류는 보류하고 집을 알아 본 후 부동산에 얘기해서 등기부등본 뽑으신 후 은행에 가서 상담하고 패스 되면 계약하겠다고 하면 됨.

그러면 은행에 가서 상담하면 보증가능 여부를 바로 알 수 있으며 실제 확정은 5-7일이 소요됨. 보름 – 한달 여유를 두고 하시기 바람.

보증이 가능하다고 은행에서 얘기하면 그때 부동산 가서 계약하고 확정일자 받고 나머지 서류를 은행에 제출하면 됨.

하지만, 만약을 대비하여 5-7일 후 엄한 사유로 거절되면 눈돌아가므로 부동산에 계약시 은행 대출이 거절될 때 보증금 반환을 특약으로 하시기 바람. 일이십만원도 아니고 10%로면 수백만원이니…

*임대인의 협조가 어려운 경우에는 임대인 앞으로 ‘임대보증금 반환협조 요청문’을 배달증명 우편으로 발송하고, 우편수령 사실이 확인된 경우 보증취급 가능. 하지만, 임대인과의 원만한 관계를 위해서는 되도록 동의를 해주는 곳으로 이사 가시길 권함. 요즘은 돌+아이 임대인을 제외한 거의 모든 임대인이 동의를 해줌.

여기저기 찾다가 pdf로 되어있는 미네르바 글모음을 받았다.
pdf라서 좀 보기 불편해서 txt파일로 변환하였다.

요즘 출퇴근하면 글을 읽고 있는데…
왜 미네르바에 사람들이 열광하는지…
이제서야 새삼 조금씩 알아가는 듯 하다…

미네르바 글을 읽으며, 한가지 뇌리에 깊숙히 박힌 그 말…..

“닥치고 현금이다!”